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欠陥住宅と対処方法

欠陥住宅とは、住宅としての機能を果たさない、本来の契約に反する暇庇(キズ)のある住宅をいいます。かつて耐震偽装マンションが大きな騒ぎになりましたが、戸建て住宅でもトラブルは少なくありません。とくに、東日本大震災以降、木造住宅の耐震についても関心が高まり、消費者にも欠陥住宅を見抜く知恵、またトラブルにあったときの対処法などの知識が求められています。

 

暇庇判定の基準

 

建築物の暇庇とは、①建築基準法国等の法規違反があること、②売買・図請負契約に反していること、③通常悶圃の品質・性能に比して劣っていること、④経済的交換価値が損なわれていること、などをいいます。①は法規に違反した設計や施工がなされている場合で、②は使用材料や取付器具が契約どおりではなく、また契約どおりの仕様が施工されていない場合です。③は仕様どおりの性能が期待できない、部品の品質が仕様書どおりでない、施工後の納まりが悪い、納品商品にキズがあるなどで、④は外観が見苦しい、安全性が損なわれている、居住性能(使い勝手)がよくない、維持保守のために過大な経費がかかる、などです。以上の判定基準に従い、当該建築物を点検し、暇庇があれば速やかに対処する必要があります。なお、住宅性能表示と建物の基本構造部分につき、叩年間の暇抗担保責任を義務づけた(担保責任の特例)住宅品質確保促進法が制定・施行されています(却年まで伸長可能)。相続した家や土地 を高値で売却したい方へ詳しくはコチラ。

中古マンションをかったら売主が滞納した負担金を払えと言われた

Q.友人かう、築初年のマンションを1200万円で買いましたが、管理合かう彼が滞納した修繕積立金1年分計四万円を請求されたのです。払わないといけませんか。また、2年後に各戸200万円すつ負担して大修
繕という話しも初めて聞きました。修繕積立金や大修繕の費用を、いまかう値引きさせて取り戻せません。

 

マンションの住人は、建物の維持や管理のため管理費などを負担する義務を負っています。将来の修繕費を、住人の議決により、事前に徴収し積み立てる修緒積立金もその1つです。住人が、それを滞納したまま区分所有権を売り払った場合、その義務は新しい買主が負うことになります。あなたは友人が滞納したお万円を払わなければなりません。
もちろん、知らずに契約したのであれば、売主にお万円を支払うよう求償できます。支払いを拒んだら、少額訴訟を起こすのもよいでしょう。ただし、その分を考慮して売買価格を決めている場合もあるので、念のため、契約書を見直してください。たとえば、負担金の未払い分も買主が負担する旨の特約があれば、買主が払、つしかありません。次に、大修繕の件ですが、売主は業者ではなさそうなので、この取引には宅地建物取引業法も消費者契約法も適用されません。民法の錯誤を主張する余地はありますが、売主が大修繕の情報を教えなかったことを迎由に、買主が改めて値引きを要求するのは難しいと思います。

 

 

買おうとしている物件に借家人がいるが

Q.一軒家を探していると話したら、知り合いが中古で良ければ、自分の持ち家を買ってくれないかと言ってきました。いま現在は賃貸ししているが、借家人は来月末で立ち退くことになっていると言います。その物件が気に入ったので、ぜひ買いたいと思いますが、どんなことに注意したらいいですか?

 

借家人は、賃借物件の所有者(賃貸人)が代わっても、定期借家契約で契約期間が終了した場合などを除けば、引き続き、借家に住む権利があります(借地借家法訂条)。

 

 

新しい所有者(買主)から立退きを迫られても、原則として借家を明け渡す必要はありません。

 

 

言いかえれば、借家人が立ち退かない限り、買主は購入した物件を自分で使うことができないということです。

 

 

賃貸物件を買う場合、まず賃貸借契約書を確認してください。

 

 

定期借家であっても契約の期間中は立退きを要求できませんし、また定期借家でなければ正当な事由がない限り、借家人を立ち退かせることはできません。

 

 
また、「借家人は立退きを了承している」という売主の言葉を鵜呑み
にしてはいけません。借家人に直接、その意思を確認してください。

 

 

借家人にその意思がないと、買主は借家人に対し、改めて賃貸借契約の解除と明渡しを求めるしかなく、正当な事由がなければ借家人を立ち退かすことはできません。

 

 
この場合、買主は購入目的を達成できないのですから、売主との売買契約を解除し、代金の返還を要求できますが、売主が代金を費消していればどうにもならない場合もあります。

 

 
なお、借家人が立退きを了承している場合には、「何月何日までに立
ち退く」などという内容の念蓄をもらっておくといいでしょう。

 

 

後々トラブルが起きた場合、買主に有利な証拠となります。

 

 
しかし、空き家を買う場合と比べ、現に借家人が住む物件を購入するのは、何かとリスクがつきまといます。

 

 
借家人が立ち退いてくれるかどうかも問題ですが、立ち退く借家人から買主に、敷金返還や造作物買取を求めてくることもあるからです。

 

 
借家人のいる物件を、居住目的で購入する場合、できる限り借家人に立ち退いてもらってから、売買契約を締結した方が安心でしょう。

 

 

また、やむなく借家人の立退き前に契約する場合には、「代金支払いは借家人立退き後とする」などという特約を付けるといいと思います。

 

業者のセールストークで買わされた家の解約

Q.ポストに、「格安」「新駅決定」という建売住宅のチラシが入つていました。家を買いたいと考えていたので、さっそく物件を見に行きました。いまある駅か5は歩いて叩分近くかかりますが、新駅ができれば徒歩5分ほどです。売主の不動産業者が新駅は3年後にできることが決まったと言うので、2600万円の一戸建てを買うことにし、業者と売買契約をしました。頭金は、100万円です。ところが、新駅の計画芯どないとわかり、解約したいと思います。業者は、頭金は手付けだか5返さないと言いますが・・・・・・。

 

結論から言、っと、100万円が頭金でも手付けでも、不動産業者には虚偽広告という違約(不法行為)があるわけですから、買主は契約を解除し、業者に100万円の返還も請求できます。

 

 

なお、新駅決定のニセ情報が業者の故意や重大な過失によるものでない場合でも、買主は消費者契約法で、契約を解除すればいいでしょう。

 

このようなケースでは、従来は、民法の錯誤の規定で契約無効の主張をしていましたが、消費者契約法の方が便利です。業者の不適切な行為(不実の告知、断定的判断の提供、不利訴事実の不告知、不退去や監禁など)で契約した場合、消費者は、そのことを知った時から6か月間(契約締結から5年間)は無条件で契約を取り消せます。

 

 

業者側は、「買主の都合で契約を解除するのだから、手付金として受け取った頭金は返さない」と、いわゆる解約手付(民法557条)の規定を持ち出したのです。

 

 
しかし、これは相手に違約がなくても、契約の履行までは、手付金を
放棄(売主の場合は倍返し)すれば無条件に解約できるという主旨です。

 

 

相手に債務不履行や不法行為があった場合まで、この放棄や倍返しをしなければ契約を解除できないというわけではありません。

 

 
また、買主が物件の引渡しを受け、実際に引っ越してしまったという場
合も原則解約ができ、売買代金のほか、引越し費用や登記費用も請求できると思います。

 

 

ただし、このような業者は、自分が不利になると意図的に会社を潰し、返金を免れようとするところも少なくありません。

 

 

おかしいと思ったら、すぐに弁護士などの専門家に相談し、早々に返還請求手続きを取る必要があります。

 

 
なお、虚偽広告は、宅地建物取引業法や景品表示法、業界の表示規
約(不動産の表示に関する公正競争規約)などに違反しますので、不誠実な業者は告訴・告発するなどして、交渉の場に出てくるようにすることも必要です。

 

契約の際の土地面積と実測面積が違うが…

Q.家を建てるため、郊外の住宅地に135平方メートル(登記簿上の面積)の土地を買うことにして売買契約を締結しましたが、後で土地家屋調査士に測ってもらったところ、130平方メートルしかありませんでした。その差の5平方メートル分の代金を返してもうえますか?

 

問題は、契約にあたってどのような約束をしていたかです。

 

また、それが契約書に書いてあるかどうかです。

 

たとえば、「本契約書に記載してある土地面積と登記簿上の面積と
の聞に差異が発見されても、売主買主双方は互いに売買代金の増減等請求をしないものとする」とある場合、たとえ130平方メートルが実測面積だとしても、足りない5平方メートル分の代金の返還を求めることは、原則として、できません。

 

 
こうした紛争を防止するためには、右のような約束を文章にしておくことが重要です。

 
もし、実測面積によって売買代金を定めようとする場合には、「売買
代金は1平方メートルあたり金OO円とし、後日実測した面積と本契約
書上の面積とが相違したときは、上記平方メートル単価に基づいて精算するものとする」などと表示します。

 
このような記載がない場合には、契約の当時、売主と買主はどんな意思表示をして契約したかによって、決定することになります。

 

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原野商法で土地を買ったが、家が建たないので困っている…

Q.バブル全盛期に、北海道の山林が大量に売5れ、買ったが家も建たないといわれた土地を、こんどは造成をして売れるものにしたかう、将来のために買ってはと勧められました。現地を見て業者の説明を受けて、安心して売買契約を結んだのですが、買わされた土地と見た土地は別の土地でした。どうしたうよいのでしょうか?

 

契約は取り消すべきです。

 

かつて、無価値な北海道の山林を投資に適すると、老人等善良な一般人をだまして買わせたものに原野商法がありますが、今度は、それらの土地を売れるものにしたと称し、再び他の土地を見せて買わせる新商法(商法とはいえませんが)で、あなたをだまして売買契約を結ばせたものですから、詐欺に基づく目意思表示として、契約を解除することができます。

 
右の契約解除だけでなく、一般人のこの種の知識に乏しいところを利
用しての土地売買ですから、刑法上の詐欺罪(刑法246条)にも該当します。

 

同じように被害にあっている人がいれば、その人たちと一緒に、警察当局に対し、詐欺罪で業者を告訴すべきだと思います。

 
このような原野商法をやる者は、会社などを作って買主たちを信用さ
せていますが、危険が迫れば、真の首謀者はいちはやく逃げだしますから、責任逃れをさせないように、早く手を打つことが肝要です

 

登記済証を紛失したが、土地を売ることはできないのか

Q.田舎にある父か5相続した土地、こんど売却することになりましたが、いくう探しても権利証が見当たりません。おおかた紛失したものと思います。この場合、どのような方法をとればよいでしょうか?

 

不動産売買による所有権移転の登記は、物件の新所有者(登記権利者)と前所有者(登記義務者)が、共同で申請します(書面またはインター
ネットによる。不動産登記法ω条)。
その場合、申請書には原則として、売買契約書(または登記原因証明情報)、登記義務者の印鑑証明書、権利に関する登記済証(または登記識別情報)、登記権利者の住民票抄本、土地の評価証明書などの添付が必要です。

 

なお、平成げ年3月施行の新不動産登記法で導入したオンライン申請は、現在ではすべての法務局でできます。

 

登記権利者には、従来の登記済証(一般的には椛利証という)の代わりに偽造のできない登記識別情報(パスワード)が交付されます。
ただし、従来の登記済証が使えなくなるということではありません。
ところで、登記済証を紛失(物理的滅失も含む)した場合、従来は、当該不動産を管轄する法務局(登記所)に不動産を登記したことのある成年者2人以上によって保証書(売主などの登記義務者に間違いないことを証明する)を作成してもらい、それを権利済証の代わりに登記申請書に添付しました。
しかし、新不動産登記法では保証書の制度は廃止され、代わって新しく、登記所による事前通知制度(登記申請後一定期間内に登記義務者から当該申請が適法である旨の申出があって始めて登記所が登記手続きをとる)、登記官による本人確認(弁護士や司法書士など資格者代理人から登記義務者が本人に間違いない旨の情報が提供され、登記官がそれを相当と認めた場合に、登記手続きが取られる)、そして公証人による認証という3つの制度が設けられたのです。

 

なお、管轄登記所から交付された登記識別情報を紛失(または滅失)した場合も同じです。

だまされて不動産を売却したが、取り戻すことはできないのか

Q.所有している駐車場の土地300㎡の隣接地が、戦前陸軍病院があった跡地で、最近、そこかう人骨が大量に埋められているとのウワサがたち、買主から私の所有地にも及んでおり、今のうちだかうといわれて、安値で売却しましたが、その話は根拠の芯い話とわかりました。売買契約は取り消すことができますか?

 

売買契約による不動産の取引は、売主と買主の意思表示(合意)で有効に成立します。

 
しかし、買主が、病院の跡地で埋めた人骨があったというウワサを利用して、あなたに誤った判断の材料を与えて、それによる売買契約を成立させたとすると、その契約の意思表示は、詐欺に基づく意思表示となって、取り消すことができると思われます(民法関条)。

 
取り消す方法は、買主に対し口頭でしても有効ですが、後に証拠を残す意味においても、内容証明郵便がよいでしょう。

 
なお、ご質問のような状況で、人骨があなたの土地にも埋められてい
ると誤解した上での契約だとすると、表示された動機の錯誤による意思表示として、無効の主張もできると思います(同法何条)。難しい問題ですので専門家に相談してください。

移転登記前に買った土地を売られたがどうすればよいのか

Q.高校時代の友人かう、借金整理のために頼まれて買った土地が、移転登記前に無断で第三者に売られ、先に登記をされてしまいました。後から買った第三者かう土地を取り戻すことができますか?

 

残念ですが、取り戻すことはできません。

 

先に土地の売買契約をしても、所有権の移転登記をしていないと、あなたより後に買って、所有権の移転登記を受けた買主がいると、その人にあなたは所有権を主張できないのです。

 

これを不動産の対抗要件(民法177条)といいます。

 
この場合、あなたに土地を売った友人は、あなたに対し移転登記をす
る義務を怠った債務不履行がありますから、あなたは友人に対し、損害賠償の請求をすることができます。

 
以上が不動産売買における売買の効力と対抗力問題の基本原則ですが、第三者があなたが買ったことを知っており、そのうえあなたがその土地に事業計画をしていることを知っているのに、あなたに対する妨害の意図で、友人から買ったという背信的な悪意が認められる場合には、あなたは第三者に対し、登記がなくとも所有権を主張することが許されます。

 
なお、二重売買の売主は、横領罪で処罰されることがあります。

 

 

不動産購入トラブル

不動産の売買

不動産に限らず物の売買は、売主と買主の「売る」「買う」という意思の一致によって成立します。

 

契約書の作成は、売買の成立要件ではありませんから、当事者(売主と買主)の口頭でのやりとりで契約は成立し、その売買契約は有効です(不動産業者が売主だったり、仲介する場合は、契約書の作成、重要事項説明などが必要です)。

 

しかし、何か紛争が起こった場合、売買が成立したことを証明する必要があれば、契約書の存在がものをいいます。

 
契約書には、①代金額と支払方法、②支払時期、③登記の移転時期、④不動産の特定と引波方法、⑤契約違反があった場合の処理など、さまざまな約束事が書かれています。

 

 

不動産売買と登記

 

売買は当事者の合意によって成立するといっても、売主から買主への
所有権移転登記を経ていない間に、売主が条件のよい別の買主に出会って、そちらに二重に売却し、新しい買主が先に移転登記をしたらどうなるか、の問題があります。

 

この場合、先に買った買主は、登記がないために、後から買った買主に所有権者としての権利主張ができないのが、わが国の法制です。

 
これを対抗要件といいます。したがって、不動産の売買には、移転登記がきわめて重要なわけです。

 

 

どんなトラブルが起きるか

 

不動産売買のトラブルはさまざまですが、考えられるものとして、①目的不動産を、登記簿上の而積で売買したのか、実測面積でしたのか、②手付金の性質をどう定めたのか、③申込証拠金の授受があるときのその性格、④中間金の支払いと仮登記による権利保全の要求、⑤残代
金の支払いと所有権移転の時期と登記、⑤危険負担、⑦解除約款と違約金の定め、③その他の特約事項、①ローンが決定しなかったときの措置、などがあります。

 
トラブルが起き、また起きる恐れがある時は、できるだけ早く専門家に相談することです。