契約の際の土地面積と実測面積が違うが…

Q.家を建てるため、郊外の住宅地に135平方メートル(登記簿上の面積)の土地を買うことにして売買契約を締結しましたが、後で土地家屋調査士に測ってもらったところ、130平方メートルしかありませんでした。その差の5平方メートル分の代金を返してもうえますか?

 

問題は、契約にあたってどのような約束をしていたかです。

 

また、それが契約書に書いてあるかどうかです。

 

たとえば、「本契約書に記載してある土地面積と登記簿上の面積と
の聞に差異が発見されても、売主買主双方は互いに売買代金の増減等請求をしないものとする」とある場合、たとえ130平方メートルが実測面積だとしても、足りない5平方メートル分の代金の返還を求めることは、原則として、できません。

 

 
こうした紛争を防止するためには、右のような約束を文章にしておくことが重要です。

 
もし、実測面積によって売買代金を定めようとする場合には、「売買
代金は1平方メートルあたり金OO円とし、後日実測した面積と本契約
書上の面積とが相違したときは、上記平方メートル単価に基づいて精算するものとする」などと表示します。

 
このような記載がない場合には、契約の当時、売主と買主はどんな意思表示をして契約したかによって、決定することになります。

 

家 査定でお困りなら今すぐコチラ。

原野商法で土地を買ったが、家が建たないので困っている…

Q.バブル全盛期に、北海道の山林が大量に売5れ、買ったが家も建たないといわれた土地を、こんどは造成をして売れるものにしたかう、将来のために買ってはと勧められました。現地を見て業者の説明を受けて、安心して売買契約を結んだのですが、買わされた土地と見た土地は別の土地でした。どうしたうよいのでしょうか?

 

契約は取り消すべきです。

 

かつて、無価値な北海道の山林を投資に適すると、老人等善良な一般人をだまして買わせたものに原野商法がありますが、今度は、それらの土地を売れるものにしたと称し、再び他の土地を見せて買わせる新商法(商法とはいえませんが)で、あなたをだまして売買契約を結ばせたものですから、詐欺に基づく目意思表示として、契約を解除することができます。

 
右の契約解除だけでなく、一般人のこの種の知識に乏しいところを利
用しての土地売買ですから、刑法上の詐欺罪(刑法246条)にも該当します。

 

同じように被害にあっている人がいれば、その人たちと一緒に、警察当局に対し、詐欺罪で業者を告訴すべきだと思います。

 
このような原野商法をやる者は、会社などを作って買主たちを信用さ
せていますが、危険が迫れば、真の首謀者はいちはやく逃げだしますから、責任逃れをさせないように、早く手を打つことが肝要です

 

登記済証を紛失したが、土地を売ることはできないのか

Q.田舎にある父か5相続した土地、こんど売却することになりましたが、いくう探しても権利証が見当たりません。おおかた紛失したものと思います。この場合、どのような方法をとればよいでしょうか?

 

不動産売買による所有権移転の登記は、物件の新所有者(登記権利者)と前所有者(登記義務者)が、共同で申請します(書面またはインター
ネットによる。不動産登記法ω条)。
その場合、申請書には原則として、売買契約書(または登記原因証明情報)、登記義務者の印鑑証明書、権利に関する登記済証(または登記識別情報)、登記権利者の住民票抄本、土地の評価証明書などの添付が必要です。

 

なお、平成げ年3月施行の新不動産登記法で導入したオンライン申請は、現在ではすべての法務局でできます。

 

登記権利者には、従来の登記済証(一般的には椛利証という)の代わりに偽造のできない登記識別情報(パスワード)が交付されます。
ただし、従来の登記済証が使えなくなるということではありません。
ところで、登記済証を紛失(物理的滅失も含む)した場合、従来は、当該不動産を管轄する法務局(登記所)に不動産を登記したことのある成年者2人以上によって保証書(売主などの登記義務者に間違いないことを証明する)を作成してもらい、それを権利済証の代わりに登記申請書に添付しました。
しかし、新不動産登記法では保証書の制度は廃止され、代わって新しく、登記所による事前通知制度(登記申請後一定期間内に登記義務者から当該申請が適法である旨の申出があって始めて登記所が登記手続きをとる)、登記官による本人確認(弁護士や司法書士など資格者代理人から登記義務者が本人に間違いない旨の情報が提供され、登記官がそれを相当と認めた場合に、登記手続きが取られる)、そして公証人による認証という3つの制度が設けられたのです。

 

なお、管轄登記所から交付された登記識別情報を紛失(または滅失)した場合も同じです。

だまされて不動産を売却したが、取り戻すことはできないのか

Q.所有している駐車場の土地300㎡の隣接地が、戦前陸軍病院があった跡地で、最近、そこかう人骨が大量に埋められているとのウワサがたち、買主から私の所有地にも及んでおり、今のうちだかうといわれて、安値で売却しましたが、その話は根拠の芯い話とわかりました。売買契約は取り消すことができますか?

 

売買契約による不動産の取引は、売主と買主の意思表示(合意)で有効に成立します。

 
しかし、買主が、病院の跡地で埋めた人骨があったというウワサを利用して、あなたに誤った判断の材料を与えて、それによる売買契約を成立させたとすると、その契約の意思表示は、詐欺に基づく意思表示となって、取り消すことができると思われます(民法関条)。

 
取り消す方法は、買主に対し口頭でしても有効ですが、後に証拠を残す意味においても、内容証明郵便がよいでしょう。

 
なお、ご質問のような状況で、人骨があなたの土地にも埋められてい
ると誤解した上での契約だとすると、表示された動機の錯誤による意思表示として、無効の主張もできると思います(同法何条)。難しい問題ですので専門家に相談してください。

移転登記前に買った土地を売られたがどうすればよいのか

Q.高校時代の友人かう、借金整理のために頼まれて買った土地が、移転登記前に無断で第三者に売られ、先に登記をされてしまいました。後から買った第三者かう土地を取り戻すことができますか?

 

残念ですが、取り戻すことはできません。

 

先に土地の売買契約をしても、所有権の移転登記をしていないと、あなたより後に買って、所有権の移転登記を受けた買主がいると、その人にあなたは所有権を主張できないのです。

 

これを不動産の対抗要件(民法177条)といいます。

 
この場合、あなたに土地を売った友人は、あなたに対し移転登記をす
る義務を怠った債務不履行がありますから、あなたは友人に対し、損害賠償の請求をすることができます。

 
以上が不動産売買における売買の効力と対抗力問題の基本原則ですが、第三者があなたが買ったことを知っており、そのうえあなたがその土地に事業計画をしていることを知っているのに、あなたに対する妨害の意図で、友人から買ったという背信的な悪意が認められる場合には、あなたは第三者に対し、登記がなくとも所有権を主張することが許されます。

 
なお、二重売買の売主は、横領罪で処罰されることがあります。

 

 

不動産購入トラブル

不動産の売買

不動産に限らず物の売買は、売主と買主の「売る」「買う」という意思の一致によって成立します。

 

契約書の作成は、売買の成立要件ではありませんから、当事者(売主と買主)の口頭でのやりとりで契約は成立し、その売買契約は有効です(不動産業者が売主だったり、仲介する場合は、契約書の作成、重要事項説明などが必要です)。

 

しかし、何か紛争が起こった場合、売買が成立したことを証明する必要があれば、契約書の存在がものをいいます。

 
契約書には、①代金額と支払方法、②支払時期、③登記の移転時期、④不動産の特定と引波方法、⑤契約違反があった場合の処理など、さまざまな約束事が書かれています。

 

 

不動産売買と登記

 

売買は当事者の合意によって成立するといっても、売主から買主への
所有権移転登記を経ていない間に、売主が条件のよい別の買主に出会って、そちらに二重に売却し、新しい買主が先に移転登記をしたらどうなるか、の問題があります。

 

この場合、先に買った買主は、登記がないために、後から買った買主に所有権者としての権利主張ができないのが、わが国の法制です。

 
これを対抗要件といいます。したがって、不動産の売買には、移転登記がきわめて重要なわけです。

 

 

どんなトラブルが起きるか

 

不動産売買のトラブルはさまざまですが、考えられるものとして、①目的不動産を、登記簿上の而積で売買したのか、実測面積でしたのか、②手付金の性質をどう定めたのか、③申込証拠金の授受があるときのその性格、④中間金の支払いと仮登記による権利保全の要求、⑤残代
金の支払いと所有権移転の時期と登記、⑤危険負担、⑦解除約款と違約金の定め、③その他の特約事項、①ローンが決定しなかったときの措置、などがあります。

 
トラブルが起き、また起きる恐れがある時は、できるだけ早く専門家に相談することです。